買農村自建房簽的協議有效嗎

發布時間:2023-06-22來源：小棲 208

現在農(nong) 村建房的管理是越來越嚴(yan) 了，不但不能超麵積，建房的申請也更難了。由於(yu) 農(nong) 村裏很多人選擇去外麵工作，老家的房子就被空置在那裏，有些農(nong) 民朋友因不願意浪費，選擇把自建房賣出去，那麽(me) 買(mai) 自建房的這一方簽的協議有效嗎？哪種情況下會(hui) 無效呢？

一、買(mai) 農(nong) 村自建房簽的協議有效嗎？

農(nong) 村自建房

雖然農(nong) 村房屋可以買(mai) 賣，但是，不是所有的農(nong) 村房屋買(mai) 賣合同都是合法有效的。因為(wei) 農(nong) 村房屋買(mai) 賣合同主體(ti) 不同，所涉及的相關(guan) 法律、法規、政策也大有不同。因此，在適用法律認定農(nong) 村房屋買(mai) 賣合同效力時也會(hui) 得出不同的結論。具體(ti) 如下：

(一)對農(nong) 村本集體(ti) 經濟組織成員之間農(nong) 村房屋買(mai) 賣合同應認定有效。購買(mai) 者具有房屋所在地集體(ti) 經濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉的障礙，要買(mai) 賣雙方所訂立的買(mai) 賣合同符合合同法關(guan) 於(yu) 有效合同要件，就應當認定買(mai) 賣合同有效。

農(nong) 村自建房

(二)對待本集體(ti) 經濟組織成員與(yu) 外集體(ti) 經濟組織成員之間的房屋買(mai) 賣合同效力的認定。我國相關(guan) 法律、法規雖然禁止將農(nong) 村宅基地使用權向本集體(ti) 經濟組織成員以外的人轉讓，但法律、法規對農(nong) 村居民轉讓房屋所有權並無禁止性規定，也無禁止向本集體(ti) 經濟組織外的農(nong) 村居民出售房屋的規定。因此，對這類農(nong) 村房屋買(mai) 賣合同，隻要其符合合同法關(guan) 於(yu) 有效合同其他要件，應依法認定為(wei) 有效合同。

農(nong) 村自建房

(三)農(nong) 村本集體(ti) 經濟組織成員與(yu) 城鎮居民之間的房屋買(mai) 賣合同應認定無效。在《關(guan) 於(yu) 加強農(nong) 村宅基地管理的意見》中規定“嚴(yan) 禁城鎮居民在農(nong) 村購置宅基地，嚴(yan) 禁為(wei) 城鎮居民在農(nong) 村購買(mai) 和違法建造的住宅發放土地使用證”。因此對這類合同，應因違反國家政策而認定為(wei) 合同無效。

農(nong) 村自建房

二、買(mai) 農(nong) 村自建房簽的協議哪種情況下無效？

(一)產(chan) 分離出賣，合同無效。由於(yu) 房屋是建築在土地上的，為(wei) 土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買(mai) 賣而轉讓時，該房屋占用範圍內(nei) 的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產(chan) 和土地使用權分別賣與(yu) 不同的買(mai) 受人，或者出賣房屋時隻轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買(mai) 受人可以提出這種買(mai) 賣合同無效。

農(nong) 村自建房

(二)主體(ti) 有問題，合同無效。出賣房屋的主體(ti) 必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買(mai) 賣行為(wei) 一般無效。房屋的產(chan) 權為(wei) 數人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。

(三)侵犯優(you) 先購買(mai) 權，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(you) 先購買(mai) 權。房屋所有人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nei) 通知承租人，承租人享有以同等條件優(you) 先購買(mai) 的權利，屋所有人出賣房屋時侵犯優(you) 先購買(mai) 權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買(mai) 賣無效。

農(nong) 村自建房